房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展機(jī)遇

（一） 制度改革引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展

2020年初，中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場(chǎng)化配置體制機(jī)制的意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》）等重要文件?！兑庖姟诽岢隽松罨厥袌?chǎng)化改革、促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展向高質(zhì)量轉(zhuǎn)變的要求。以深化要素市場(chǎng)化改革促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)前景依舊值得期待。

（二） 城鎮(zhèn)化發(fā)展

我國(guó)城市化率才58%，離發(fā)達(dá)國(guó)家的80%還有很大差距，未來至少有2-3億人口要進(jìn)城，這對(duì)住房特別是中低價(jià)位、中小戶型住房有強(qiáng)勁的需求。此外，城市更新、舊城改造、物業(yè)服務(wù)也是很大的市場(chǎng)。比如中海品牌現(xiàn)在價(jià)值達(dá)到586億元，一方面靠項(xiàng)目高質(zhì)量的開發(fā)，另一方面是企業(yè)抓住了人們對(duì)物業(yè)服務(wù)升值增值的需求。

（三） 養(yǎng)老地產(chǎn)帶來的機(jī)遇

“2018健康中國(guó)發(fā)展大會(huì)”明確提出要以“大健康、大衛(wèi)生”的理念，推動(dòng)“大養(yǎng)老”服務(wù)體系的建設(shè)。提高老年人生活品質(zhì)，讓老年人感受到健康長(zhǎng)壽的好生活，不僅僅是發(fā)展養(yǎng)老本身，而是整個(gè)大健康的產(chǎn)業(yè)鏈。

房地產(chǎn)行業(yè)痛點(diǎn)

（一） 重資產(chǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)重資產(chǎn)行業(yè)，普遍存在著高杠桿運(yùn)營(yíng)，一般為左邊是拿地，右邊是融資，行業(yè)龍頭企業(yè)也不能避免。房企在大量的商業(yè)沉淀占用大量的資金，住宅開發(fā)過程中標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)業(yè)化等問題有待提升。

（二） 住宅市場(chǎng)空間受限

傳統(tǒng)住宅市場(chǎng)規(guī)模化發(fā)展空間受限，這已經(jīng)成為當(dāng)前房企發(fā)展過程遭遇的痛點(diǎn)。從房企戰(zhàn)略發(fā)展的角度來看，雖然一些房企規(guī)模足夠大，但是也隨時(shí)面臨被行業(yè)顛覆的風(fēng)險(xiǎn)，此時(shí)，房企自己也不得不顛覆自己進(jìn)行轉(zhuǎn)型。從大多數(shù)房企轉(zhuǎn)型方向來看，大部分房企開始轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)方向，而商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與養(yǎng)老地產(chǎn)是房企轉(zhuǎn)型運(yùn)營(yíng)的三大方向。

（三） 拿地成本及融資成本高

在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和樓市調(diào)控的背景下，一線城市及核心二線城市拿地價(jià)格越來越高，房企在擴(kuò)張及運(yùn)營(yíng)過程存在著較大風(fēng)險(xiǎn)，由此產(chǎn)生的合作拿地的開發(fā)模式逐漸盛行。合作拿地本身就是市場(chǎng)資源優(yōu)化配置，規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)行為。此時(shí)，房企由競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)為“競(jìng)合”，各個(gè)開發(fā)企業(yè)背后各地產(chǎn)大佬既龍爭(zhēng)虎斗，又合作相互借力。

此外，房地產(chǎn)行業(yè)還存在著樓市高庫(kù)存、營(yíng)銷模式單一等問題。

物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)

從物業(yè)服務(wù)行業(yè)自身所處發(fā)展階段的層面來看，核心有一下四個(gè)經(jīng)濟(jì)特征：

1. 規(guī)模型企業(yè)集聚效應(yīng)顯現(xiàn),集中度不斷提升,馬太效應(yīng)明顯,預(yù)計(jì)2023年TOP10企業(yè)市場(chǎng)占有率將由2018年的11.89%增長(zhǎng)至21.14%。

2. 目前資金優(yōu)勢(shì)型物業(yè)企業(yè)的資本市場(chǎng)“虹吸效應(yīng)”明顯,物業(yè)行業(yè)并購(gòu)整合不斷加速,物業(yè)企業(yè)上市將進(jìn)入集中爆發(fā)期,在資本驅(qū)動(dòng)之下,物業(yè)行業(yè)的集中度定會(huì)進(jìn)一步加快提升

3. 各業(yè)態(tài)物業(yè)正在發(fā)生分化。住宅物業(yè)市場(chǎng)方面,未來中國(guó)住宅開發(fā)新增面積總量基本見頂,中長(zhǎng)期將保持14至15億平方米。在非住宅市場(chǎng)方面,增速相對(duì)穩(wěn)健,市場(chǎng)空間可觀,特別是辦公、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和公建物業(yè)等領(lǐng)域正引得眾多物業(yè)企業(yè)競(jìng)相布局

4. 對(duì)標(biāo)國(guó)外物業(yè)行業(yè)發(fā)展歷程及國(guó)外物業(yè)行業(yè)標(biāo)桿型企業(yè),我國(guó)國(guó)內(nèi)消費(fèi)類生活服務(wù)發(fā)力仍顯不足,隨著國(guó)內(nèi)消費(fèi)升級(jí)、服努升級(jí),物業(yè)園區(qū)生活服務(wù)將成為未來業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的核心驅(qū)動(dòng)力

目前，物業(yè)企業(yè)的主要收費(fèi)以包干制為主，酬金制為輔，基礎(chǔ)服務(wù)與增值服務(wù)并存，從住宅、商辦逐步擴(kuò)圍至園區(qū)、城市服務(wù)。2018年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)多種經(jīng)營(yíng)收入均值達(dá)1.35億元，同比增長(zhǎng)24.5%；百?gòu)?qiáng)企業(yè)增值服務(wù)收入占比18.2%，較2017年+0.9pct，增值服務(wù)凈利潤(rùn)占比達(dá)41.7%，同比+2.4pct，隱含增值服務(wù)的利潤(rùn)率遠(yuǎn)高于基礎(chǔ)服務(wù)，由此可以看出增值服務(wù)將是未來企業(yè)關(guān)鍵盈利點(diǎn)。其中，增值服務(wù)涵蓋領(lǐng)域多種多樣，包括房屋經(jīng)紀(jì)、社區(qū)金融、電商業(yè)務(wù)、家政服務(wù)，甚至包含養(yǎng)老等具備一定專業(yè)壁壘的方向，雖然增值服務(wù)之間可能有一定協(xié)同性，但仍具有相當(dāng)?shù)莫?dú)特性。因此物業(yè)公司很難實(shí)現(xiàn)對(duì)各個(gè)領(lǐng)域的全面覆蓋，更可能發(fā)展為各自聚焦某一專業(yè)領(lǐng)域的格局，因而行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局較難加劇。

博爾森咨詢服務(wù)內(nèi)容

針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，博爾森提供企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃、集團(tuán)管控、組織管理、流程優(yōu)化、人力資源管理、制度體系建設(shè)、風(fēng)險(xiǎn)與內(nèi)控管理、企業(yè)文化建設(shè)等多方面的個(gè)性化咨詢服務(wù)。

1、戰(zhàn)略規(guī)劃咨詢

對(duì)于企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃，采用戰(zhàn)略分析框架，進(jìn)行企業(yè)的個(gè)性化戰(zhàn)略咨詢。通過運(yùn)用戰(zhàn)略規(guī)劃框架模型及PEST、SWOT等工具，幫助企業(yè)明晰自身所處內(nèi)外部環(huán)境、戰(zhàn)略定位等，在此基礎(chǔ)上逐步提出企業(yè)總體規(guī)劃、保障體系、戰(zhàn)略舉措及行動(dòng)計(jì)劃，形成完整的戰(zhàn)略管理體系；對(duì)項(xiàng)目公司等分子公司的戰(zhàn)略定位或發(fā)展規(guī)劃，在分析自身組織核心能力以及對(duì)比能力差距的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步明確戰(zhàn)略執(zhí)行與落地的阻礙因素與驅(qū)動(dòng)因素，并提出符合企業(yè)管理實(shí)際的一系列戰(zhàn)略舉措，最后將戰(zhàn)略舉措轉(zhuǎn)化為實(shí)際行動(dòng)計(jì)劃與實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)的關(guān)鍵成功因素，并提煉出KPI指標(biāo)以驅(qū)動(dòng)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)。

2、集團(tuán)管控咨詢

遵循以評(píng)估組織戰(zhàn)略、產(chǎn)品、 能力三大要素為核心的管控模式選擇原則，在清晰集團(tuán)總部和下屬單位(區(qū)域中心、城市公司、項(xiàng)目公司等分子公司)組織定位的基礎(chǔ)上，充分評(píng)估、界定管理層級(jí)及各自在各專業(yè)領(lǐng)域管控的具體廣度和深度，形成相應(yīng)的管控模式。

3、組織創(chuàng)新咨詢

從組織狀態(tài)診斷、戰(zhàn)略導(dǎo)向、管控模式、關(guān)鍵職能、機(jī)構(gòu)設(shè)置、運(yùn)營(yíng)機(jī)制、制度與流程體系等方面對(duì)企業(yè)的組織進(jìn)行具體優(yōu)化設(shè)計(jì)，以保障戰(zhàn)略落地。

根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)組織定位設(shè)計(jì)模型， 結(jié)合企業(yè)所處發(fā)展階段、企業(yè)管理水平、人才儲(chǔ)備、土地儲(chǔ)備量、項(xiàng)目數(shù)量等實(shí)際情況，界定公司管理層級(jí)及集團(tuán)總部和下屬單位(區(qū)域中心、城市公司、項(xiàng)目公司等分子公司)角色定位，明確各自在企業(yè)運(yùn)作中的管理重點(diǎn)，并據(jù)此設(shè)計(jì)公司組織架構(gòu)。

4、人力資源管理咨詢

在戰(zhàn)略規(guī)劃和組織優(yōu)化的基礎(chǔ)上，博爾森為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行人力資源規(guī)劃、定崗定編、崗位工作分析、人力素質(zhì)測(cè)評(píng)、績(jī)效薪酬體系設(shè)計(jì)和培訓(xùn)發(fā)展。

缺乏系統(tǒng)的人力資源規(guī)劃，專業(yè)崗位人員配置不足，人事調(diào)動(dòng)頻繁，缺乏人員梯隊(duì)建設(shè)，不能有效的滿足公司業(yè)務(wù)開展的需要，人力資源成為公司發(fā)展中最大的資源瓶頸。人力資源規(guī)劃的核心是能夠預(yù)測(cè)人力資源的供求狀況，建立供求預(yù)測(cè)模型，對(duì)比分析人力資源的供求差距，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略提供人才支持。崗位勝任力模型建設(shè)是從現(xiàn)有核心崗位及其相應(yīng)能力要求入手，綜合運(yùn)用訪談、分析、研討、案例借鑒等方法，構(gòu)建崗位勝任力模型，開展人才評(píng)價(jià)，注重人才管理及其結(jié)果反饋，實(shí)現(xiàn)以能力為核心的人才管理循環(huán)。

5、制度體系建設(shè)咨詢

從企業(yè)制度體系現(xiàn)狀評(píng)估開始，在制度體系框架建設(shè)、制度體系內(nèi)容建設(shè)、制度落地實(shí)施體系建設(shè)、制度評(píng)估體系建設(shè)以及對(duì)制度管理體系的建設(shè)，形成一個(gè)完整的制度全生命周期閉環(huán)管理，使制度成為企業(yè)科學(xué)化、精細(xì)化管理的有效工具。

6、風(fēng)險(xiǎn)與內(nèi)控咨詢

在合規(guī)型內(nèi)控體系建設(shè)的基礎(chǔ)上，全面梳理企業(yè)目前所面臨的整體風(fēng)險(xiǎn)，將這些風(fēng)險(xiǎn)全部納入到企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理體系，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的全內(nèi)控管理，確保企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)可控的狀態(tài)下運(yùn)行。

7、企業(yè)文化咨詢

通過診斷企業(yè)的文化類型及管理模式，鎖定企業(yè)的核心價(jià)值。經(jīng)全員共識(shí)確定基于核心理念的關(guān)鍵時(shí)刻，并形成相應(yīng)原則與機(jī)制，強(qiáng)力打造組織的文化磁場(chǎng)。著重關(guān)注員工的敬業(yè)度，工作氛圍及管理模式，為企業(yè)實(shí)效解決企業(yè)文化根植實(shí)施的核心關(guān)鍵問題，助力企業(yè)持續(xù)提升價(jià)值，永續(xù)發(fā)展，基業(yè)長(zhǎng)青。