房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展機遇

（一） 制度改革引導行業(yè)健康發(fā)展

2020年初，中共中央、國務院印發(fā)《關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》（以下簡稱《意見》）等重要文件。《意見》提出了深化要素市場化改革、促進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、推動經(jīng)濟發(fā)展向高質(zhì)量轉(zhuǎn)變的要求。以深化要素市場化改革促進新型城鎮(zhèn)化發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)前景依舊值得期待。

（二） 城鎮(zhèn)化發(fā)展

我國城市化率才58%，離發(fā)達國家的80%還有很大差距，未來至少有2-3億人口要進城，這對住房特別是中低價位、中小戶型住房有強勁的需求。此外，城市更新、舊城改造、物業(yè)服務也是很大的市場。比如中海品牌現(xiàn)在價值達到586億元，一方面靠項目高質(zhì)量的開發(fā)，另一方面是企業(yè)抓住了人們對物業(yè)服務升值增值的需求。

（三） 養(yǎng)老地產(chǎn)帶來的機遇

“2018健康中國發(fā)展大會”明確提出要以“大健康、大衛(wèi)生”的理念，推動“大養(yǎng)老”服務體系的建設(shè)。提高老年人生活品質(zhì)，讓老年人感受到健康長壽的好生活，不僅僅是發(fā)展養(yǎng)老本身，而是整個大健康的產(chǎn)業(yè)鏈。

房地產(chǎn)行業(yè)痛點

（一） 重資產(chǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)是一個重資產(chǎn)行業(yè)，普遍存在著高杠桿運營，一般為左邊是拿地，右邊是融資，行業(yè)龍頭企業(yè)也不能避免。房企在大量的商業(yè)沉淀占用大量的資金，住宅開發(fā)過程中標準化、產(chǎn)業(yè)化等問題有待提升。

（二） 住宅市場空間受限

傳統(tǒng)住宅市場規(guī)?；l(fā)展空間受限，這已經(jīng)成為當前房企發(fā)展過程遭遇的痛點。從房企戰(zhàn)略發(fā)展的角度來看，雖然一些房企規(guī)模足夠大，但是也隨時面臨被行業(yè)顛覆的風險，此時，房企自己也不得不顛覆自己進行轉(zhuǎn)型。從大多數(shù)房企轉(zhuǎn)型方向來看，大部分房企開始轉(zhuǎn)向運營方向，而商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與養(yǎng)老地產(chǎn)是房企轉(zhuǎn)型運營的三大方向。

（三） 拿地成本及融資成本高

在激烈的市場競爭環(huán)境和樓市調(diào)控的背景下，一線城市及核心二線城市拿地價格越來越高，房企在擴張及運營過程存在著較大風險，由此產(chǎn)生的合作拿地的開發(fā)模式逐漸盛行。合作拿地本身就是市場資源優(yōu)化配置，規(guī)避投資風險的市場行為。此時，房企由競爭轉(zhuǎn)為“競合”，各個開發(fā)企業(yè)背后各地產(chǎn)大佬既龍爭虎斗，又合作相互借力。

此外，房地產(chǎn)行業(yè)還存在著樓市高庫存、營銷模式單一等問題。

物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢

從物業(yè)服務行業(yè)自身所處發(fā)展階段的層面來看，核心有一下四個經(jīng)濟特征：

1. 規(guī)模型企業(yè)集聚效應顯現(xiàn),集中度不斷提升,馬太效應明顯,預計2023年TOP10企業(yè)市場占有率將由2018年的11.89%增長至21.14%。

2. 目前資金優(yōu)勢型物業(yè)企業(yè)的資本市場“虹吸效應”明顯,物業(yè)行業(yè)并購整合不斷加速,物業(yè)企業(yè)上市將進入集中爆發(fā)期,在資本驅(qū)動之下,物業(yè)行業(yè)的集中度定會進一步加快提升

3. 各業(yè)態(tài)物業(yè)正在發(fā)生分化。住宅物業(yè)市場方面,未來中國住宅開發(fā)新增面積總量基本見頂,中長期將保持14至15億平方米。在非住宅市場方面,增速相對穩(wěn)健,市場空間可觀,特別是辦公、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和公建物業(yè)等領(lǐng)域正引得眾多物業(yè)企業(yè)競相布局

4. 對標國外物業(yè)行業(yè)發(fā)展歷程及國外物業(yè)行業(yè)標桿型企業(yè),我國國內(nèi)消費類生活服務發(fā)力仍顯不足,隨著國內(nèi)消費升級、服努升級,物業(yè)園區(qū)生活服務將成為未來業(yè)績增長的核心驅(qū)動力

目前，物業(yè)企業(yè)的主要收費以包干制為主，酬金制為輔，基礎(chǔ)服務與增值服務并存，從住宅、商辦逐步擴圍至園區(qū)、城市服務。2018年，百強企業(yè)多種經(jīng)營收入均值達1.35億元，同比增長24.5%；百強企業(yè)增值服務收入占比18.2%，較2017年+0.9pct，增值服務凈利潤占比達41.7%，同比+2.4pct，隱含增值服務的利潤率遠高于基礎(chǔ)服務，由此可以看出增值服務將是未來企業(yè)關(guān)鍵盈利點。其中，增值服務涵蓋領(lǐng)域多種多樣，包括房屋經(jīng)紀、社區(qū)金融、電商業(yè)務、家政服務，甚至包含養(yǎng)老等具備一定專業(yè)壁壘的方向，雖然增值服務之間可能有一定協(xié)同性，但仍具有相當?shù)莫毺匦?。因此物業(yè)公司很難實現(xiàn)對各個領(lǐng)域的全面覆蓋，更可能發(fā)展為各自聚焦某一專業(yè)領(lǐng)域的格局，因而行業(yè)競爭格局較難加劇。

博爾森咨詢服務內(nèi)容

針對房地產(chǎn)行業(yè)的特點，博爾森提供企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃、集團管控、組織管理、流程優(yōu)化、人力資源管理、制度體系建設(shè)、風險與內(nèi)控管理、企業(yè)文化建設(shè)等多方面的個性化咨詢服務。

1、戰(zhàn)略規(guī)劃咨詢

對于企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃，采用戰(zhàn)略分析框架，進行企業(yè)的個性化戰(zhàn)略咨詢。通過運用戰(zhàn)略規(guī)劃框架模型及PEST、SWOT等工具，幫助企業(yè)明晰自身所處內(nèi)外部環(huán)境、戰(zhàn)略定位等，在此基礎(chǔ)上逐步提出企業(yè)總體規(guī)劃、保障體系、戰(zhàn)略舉措及行動計劃，形成完整的戰(zhàn)略管理體系；對項目公司等分子公司的戰(zhàn)略定位或發(fā)展規(guī)劃，在分析自身組織核心能力以及對比能力差距的基礎(chǔ)上，進一步明確戰(zhàn)略執(zhí)行與落地的阻礙因素與驅(qū)動因素，并提出符合企業(yè)管理實際的一系列戰(zhàn)略舉措，最后將戰(zhàn)略舉措轉(zhuǎn)化為實際行動計劃與實現(xiàn)組織目標的關(guān)鍵成功因素，并提煉出KPI指標以驅(qū)動實現(xiàn)戰(zhàn)略目標。

2、集團管控咨詢

遵循以評估組織戰(zhàn)略、產(chǎn)品、 能力三大要素為核心的管控模式選擇原則，在清晰集團總部和下屬單位(區(qū)域中心、城市公司、項目公司等分子公司)組織定位的基礎(chǔ)上，充分評估、界定管理層級及各自在各專業(yè)領(lǐng)域管控的具體廣度和深度，形成相應的管控模式。

3、組織創(chuàng)新咨詢

從組織狀態(tài)診斷、戰(zhàn)略導向、管控模式、關(guān)鍵職能、機構(gòu)設(shè)置、運營機制、制度與流程體系等方面對企業(yè)的組織進行具體優(yōu)化設(shè)計，以保障戰(zhàn)略落地。

根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)組織定位設(shè)計模型， 結(jié)合企業(yè)所處發(fā)展階段、企業(yè)管理水平、人才儲備、土地儲備量、項目數(shù)量等實際情況，界定公司管理層級及集團總部和下屬單位(區(qū)域中心、城市公司、項目公司等分子公司)角色定位，明確各自在企業(yè)運作中的管理重點，并據(jù)此設(shè)計公司組織架構(gòu)。

4、人力資源管理咨詢

在戰(zhàn)略規(guī)劃和組織優(yōu)化的基礎(chǔ)上，博爾森為房地產(chǎn)企業(yè)進行人力資源規(guī)劃、定崗定編、崗位工作分析、人力素質(zhì)測評、績效薪酬體系設(shè)計和培訓發(fā)展。

缺乏系統(tǒng)的人力資源規(guī)劃，專業(yè)崗位人員配置不足，人事調(diào)動頻繁，缺乏人員梯隊建設(shè)，不能有效的滿足公司業(yè)務開展的需要，人力資源成為公司發(fā)展中最大的資源瓶頸。人力資源規(guī)劃的核心是能夠預測人力資源的供求狀況，建立供求預測模型，對比分析人力資源的供求差距，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略提供人才支持。崗位勝任力模型建設(shè)是從現(xiàn)有核心崗位及其相應能力要求入手，綜合運用訪談、分析、研討、案例借鑒等方法，構(gòu)建崗位勝任力模型，開展人才評價，注重人才管理及其結(jié)果反饋，實現(xiàn)以能力為核心的人才管理循環(huán)。

5、制度體系建設(shè)咨詢

從企業(yè)制度體系現(xiàn)狀評估開始，在制度體系框架建設(shè)、制度體系內(nèi)容建設(shè)、制度落地實施體系建設(shè)、制度評估體系建設(shè)以及對制度管理體系的建設(shè)，形成一個完整的制度全生命周期閉環(huán)管理，使制度成為企業(yè)科學化、精細化管理的有效工具。

6、風險與內(nèi)控咨詢

在合規(guī)型內(nèi)控體系建設(shè)的基礎(chǔ)上，全面梳理企業(yè)目前所面臨的整體風險，將這些風險全部納入到企業(yè)風險管理體系，從而實現(xiàn)企業(yè)風險的全內(nèi)控管理，確保企業(yè)在風險可控的狀態(tài)下運行。

7、企業(yè)文化咨詢

通過診斷企業(yè)的文化類型及管理模式，鎖定企業(yè)的核心價值。經(jīng)全員共識確定基于核心理念的關(guān)鍵時刻，并形成相應原則與機制，強力打造組織的文化磁場。著重關(guān)注員工的敬業(yè)度，工作氛圍及管理模式，為企業(yè)實效解決企業(yè)文化根植實施的核心關(guān)鍵問題，助力企業(yè)持續(xù)提升價值，永續(xù)發(fā)展，基業(yè)長青。